烂尾有多惨？解读烂尾楼事件中的法律问题

　　这段时间各地烂尾楼新闻频上热搜，西安烂尾楼事件、长沙烂尾楼事件、郑州烂尾楼事件更是刷爆各大网络平台。很多买了期房的购房业主明明没有收到房子，却还要对烂尾楼进行兜底负责。在首付“打水漂”的情况下，依然要偿还购房贷款。

　　一般情况下，烂尾楼银行贷款业主可以去法院起诉解除商品房买卖合同。商品房买卖合同被确认无效或被撤销解除后，商品房担保贷款也被解除。商品房担保贷款解除后烂尾楼业主等人不应承担剩余贷款的还款责任。

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　　一、关于《商品房借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题

　　《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

　　开发商房地产公司未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押担保合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人房地产公司将收取的购房贷款本金及利息返还给银行，购房业主等人不负有返还义务。

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　　二、关于商品房按揭贷款下各方当事人权利义务关系问题

　　烂尾楼事件涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，购房业主等人支付房款，房地产公司交付房屋;在商品房担保贷款合同中，银行将购房业主等人所贷款项直接支付给房地产公司，房地产公司实际用款。购房业主等人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果合同正常履行，购房业主等人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。

　　但在烂尾楼事件中，因房地产公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：房地产公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房业主等人支付的首付款及银行按揭贷款;银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商房地产公司、购房业主等人的债权;购房业主等人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房业主等人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

　　因此，在烂尾楼事件中，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

　　综上，烂尾楼贷款业主在没有房子的情况下，不应继续偿还银行贷款，而应该是房地产开发商将收受的购房贷款和购房款的本金及利息，分别返还给银行和贷款购房业主。

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