四川省城镇房屋产权问题的有关政策规定

四川省城镇房屋产权问题的有关政策规定
（四川省建设委员会、四川省城镇房屋普查换证工作联合办公室 川城房查[1987]第5号）
各市、地、州、县建委（建设局），各省辖市房管局（处）：
为妥善处理好房屋产权归属等遗留问题， 推动城镇房屋所有权登记发证工作的顺利进行，我们汇集、 草拟了《城镇房屋产权问题的有关政策规定》，其中一些具体规定是经过十多个市、地、 县房管部门同志的认真讨论，多次修改的，现印发给你们， 请结合本地区实际情况，研究试行。在试行中有何问题和意见， 望及时告诉我们。
附：《城镇房屋产权问题的有关政策规定》
城镇房屋产权问题的有关政策规定
为妥善解决我省城镇房屋产权归属等遗留问题，减少房产纠纷，保障房产所有人的合法权益， 以利于社会的安定团结和房屋所有权登记发证工作的顺利进行，特将国家和我省有关政策、法令、 法规汇集起来，有些问题结合我省实际情况，作了些补充规定， 供各地作为处理城镇房屋产权问题的依据。
一、关于涉及土地改革的房产产权处理
土地改革是我国废除封建的土地所有制的一场伟大革命， 其成果应予肯定和保护。土改时城镇房产产权的归属， 一般应以土改时确定的产权为准。至于遗留下来的问题， 根据土改当时的政策法令以及最高人民法院一九六三年《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》和四川省高级人民法院一九八六年《审理房屋案件座谈会纪要》等文件的规定，处理原则是：
（一）地主、富农在城镇的房产，在土改中被没收或征收了的，产权归国家所有。
（二）地主、富农在城镇的房产，土改中被漏没收、 征收至今仍由本人管业的，鉴于历史变迁，情况变化， 凡管业人能提供具有法律效力的产权证件，经查证属实者，产权归管业人所有； 如果应没收征收的房产已由国家接管，只是没收、征收手续不全的， 产权也应归国家所有。
（三）土改中，将没收地主、富农的城镇房屋分给贫民居住的，如当时已明确其所有权的，应维持不变；未明确其所有权的， 产权原则上应归国家所有，具体处理可按省府办公厅川办发〔1985〕18号文件的规定办理。
（四）土改前劳动人民租佃富农、 小土地出租者或中农的房屋居住，土改时应分房而未分房的，房屋归长期居住者所有。
（五）土改时在外地已分得房屋， 而本人原房已分给他人的，不再退还原房，也不再另分给房屋。
（六）土改时，将分配给住户的房屋错填在另一户的房产证上，而房屋长期由分房者居住的，产权归住房户所有。
（七）土改时， 农会将公共房屋分给应分房而实际未分房的农民、复员退伍军人，当时又未发给房产管业证， 现房屋产权应归分房人所有。
二、关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子的房产处理
根据政务院一九五一年二月四日《关于没收战犯、汉奸、 官僚资本家及反革命分子财产的指示》精神，处理原则为：
（一）对战犯、汉奸、官僚资本家和一般匪特、恶霸、 反革命分子的房产，凡经市、县法院、 法庭判决或各级政府决定没收的，产权归国家所有。
（二）解放初期被镇压或判刑时，未明确没收其房产， 但房屋已由政府接管了的，原则上归国家所有。
三、关于“大跃进”和“四清”运动中有关房产遗留问题的处理
根据中共中央《关于坚决纠正错误彻底退赔的决定》、 中央办公厅转发陕西省委《关于纠正社教运动以来错订地主、 富农成份问题的通知》和最高人民法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》等文件精神，按以下原则处理：
（一）对在“大跃进”和“四清”运动中被挤占的私人房产，未作过退赔，原房还在的，原则上应将房屋退还原房主。 被挤占和拆除了的房屋，凡已作过退赔的，不再变动。未作过退赔的， 可按当地政府规定的现行补偿标准给予经济补偿。
（二）无偿拆除私人和单位的房屋后， 对被拆除房屋者作了住房安置的，如拆房单位安置的房屋是本单位自管的房产， 双方可协商进行产权交换，安置的房屋归被拆除房屋者所有； 如拆房单位安置的房屋是房管部门直管的房产， 被拆除的房屋由拆房单位向原房主按当地拆迁补偿标准作经济补偿， 被拆除者应与房管部门就现在的住房建立租赁关系。
（三）“四清”运动中因错划阶级成份而被没收征收的私人房屋，应宣布无效，其房屋仍归原房主所有。
四、关于“文革”中被没收、 挤占和“捐献”的私人房屋的产权处理。
根据中共中央办公厅中办发〔1980〕75号、 中办发〔1986〕6号和省委办公厅川委办〔1981〕9号和川委办〔1986〕47号文件精神，处理原则是：
（一）“文革”中被没收、 挤占或所谓“捐献”的私人房屋，应一律将房屋退还原房主，按“谁占用，谁腾退”的原则处理。
（二）原房被改建、拆除、扩建或改作非住宅用房的， 可作价收购，原房主确需住房的，由用房单位另筹房安置。
（三）“文革”中一部分私房因破烂或危险， 房主要求交给国家，已由国家整修了的，一般不退房屋， 可对原房残值给予适当经济补偿。
五、关于私房改造中有关房屋产权遗留问题的处理根据建设部《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见》和省委、省府川委发〔1981〕44号、 省府川府发〔1983〕2号文件的规定，处理原则为：
（一）符合国家和省有关私房改造政策规定， 已经纳入改造的房产，房屋所有权属国家所有。 原房主不得以任何理由要求收回房屋。
（二）按照省委、 省府川委发〔1981〕44号文件规定，凡属错改了的私有房屋，应予纠正，将原房所有权退还原房产， 但现在作为非住宅使用的房屋，一律由房管部门折价收购。
（三）私房改造时留给业主的自住房和在落实政策中补留的自住房，产权归房主所有。
（四）对房主的自住房和经租房在一幢或一个院内的公用部分（如走廊、共厅、公厕、公厨）的产权归属， 私改时已作了明确划分的，不再变动；未作明确划分的，可按其自住房、 出租房所占房屋总面积的比例划分。分摊后，属房主部分的归房主所有； 属出租部分的归国家所有。
六、关于对代管房产的处理
根据国务院、中共中央办公厅、 和省人民政府有关文件规定，对代管房产的问题作如下处理：
（一）对国民党军政人员出走弃留代管房产的处理。 根据中央办公厅中办发〔1987〕7号文件规定， 对处理国民党军政人员出走弃留的代管房问题，主要是解决回来定居的一些人的住房问题，少数知名爱国人士回来定居可尽量安排原房居住， 但不作代管房发还。
（二）根据省人民政府1953年《四川省代管房地产暂行办法》规定，对由于无人管理，无合法代理人或契证不全， 主权不能确立等原因，有关部门过去依照法令公告定期代管、 逾期无人认领收归公有原房产，属国家所有。
七、对典当房屋的处理
根据一九八四年九月八日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定，在《意见》下达后， 典期届满逾期十年或典契未载明典当期限，经过三十年未赎的典当房屋， 原则上视为绝卖。如果承典人同意，也可以调解赎回， 但应经当地法院调解、判决后，再办理产权手续。
八、关于公私合营和合作化时入股房屋的产权处理：
根据供销合作总社、 商业部〔1981〕供基联字第05／118号，和中央统战部、 商业部〔1983〕商管字5号和四川省委办公厅川委办〔1984〕37号文件精神，处理原则是：
（一）凡已入股的房屋，产权归企业所有。
（二）原家店不分的商店，一部分房产虽然经过清产估价， 但事实上并没有入股，也没有领取定息，至今仍由原业主住用的， 其房屋所有权归原业主所有。已经折价入股， 领取了定息或者定了股息而没有领取股息者，都应视为已入股，其房屋产权归企业所有。
（三）原业主将房屋入股并领取了股息， 单位长期使用并管理的房屋，只是入股手续不完备的，应认为入股有效。
（四）在公私合营和合作化中， 参加了合作商店的小商小贩，以后要求退股的， 应按照参加合作商店时折价入股的股金金额退给现金，不退还房屋等实物。
九、关于单位自管房屋产权的认定
根据财政部〔52〕财计范字第158号、 〔56〕财经字第575号和〔58〕财预综字第354号文件精神， 按以下规定处理：
（一）对单位新征土地自建房屋的产权登记，应交验基建计划、资金来源批示、征用土地文件、 城市规划红线图和施工许可证等，只要产权清楚、证件齐全，没有纠纷的，应确认其产权。
（二）对拆除旧房原地新建的房屋，除交验上述证件外， 要追朔原旧房的产权处理，提供原旧房的产权证件，并办理注销手续。
（三）对国有拨用房产的登记， 应提交财政部门的拨用手续，或提供当时决定拨用的会议记录或批示，可确认其所有权。 对确系划拨而无手续，拨进单位又长期使用了房屋，产权无争议的， 可由财政机关出具证明，方可确认其产权。
（四）由于机构的撤、停、并、转，房屋产权已发生转移， 未及时办理产权转移手续， 由现房屋产权单位提交有关书面证明后准予产权登记。原房契证仍保存在产权变更前使用单位的， 产权部门应予收回不能作为产权登记的依据。
（五）国家机关、事业单位修建或划拨给的房产， 因闲置或其它原因上交给财政或房管机关的，产权不再属原单位。 其保存的房屋契证不能作为产权登记的依据。
（六）因过去房产管理制度不健全， 将财政或房管部门管理的房产误发了房屋产权证的，经审查属实，误发的产权证无效。
（七）对于全民所有制单位之间，全民与集体单位之间， 集体单位之间互相交换房屋所有权后，未办产权转移手续的， 应由交换双方补办转移手续后，方可进行产权登记。
（八）上级主管部门用调拨等形式转移下属单位房产所有权的，如有调拨转移证件的，由可转移双方补办转移产权手续后， 准予产权登记；如无调拨转移证件或有纠纷的房屋， 由其上级主管部门确定房屋所有权后，再办理产权登记。
（九）对无偿划拨房管部门直接经营管理的房产，除中央、 国务院、省委、 省政府（包括过去主管房地产时的财政厅）有文件明确规定划拨的以外，其余划拨出去的房屋一律无效， 产权仍归房管部门所有。现用房单位需继续使用房屋的， 应与房管部门建立租赁关系。对无偿划拨后，用房单位已将房屋私自出卖或拆除的， 应将全部出售价款交房管部门或以同等价值的房屋进行抵偿。
十、关于军队与地方有关房屋产权的认定
根据国务院、中央军委国发〔1979〕79号文件精神， 处理原则是：
（一）“文革”中军队占用地方房屋，应全部退还地方。 同一时期地方无偿占用军队的房产，除已改为工厂的以外， 其它应退还军队。已经办了价购手续为军产的，除了要退还的校舍外， 其他应维持不变。
（二）解放初期军队与地方接收的敌伪房产，应维持现状， 不宜再作调整。现为地方的归公产，现为军队的归军产。
（三）“文革”前地方与军队互相调拨的房产， 至今已二十多年，各自都进行了改造和扩建，情况已发生了很大变化， 现谁占用即归谁。
（四）整建制改变隶属关系、原住地不动的， 其所住用的房屋产权应随之改变，军队单位改属地方的房产为公产， 地方改属军队的房产为军产。如改变隶属关系时，要迁出原住地的单位， 其房屋产权不变。
（五）军队住用私人房产（包括华侨、 外侨）和名胜古迹建筑物的应按政府有关规定，该退还的坚决退还。
十一、关于房屋买卖中遗留问题的处理
根据四川省高级人民法院川法民〔1986〕字第30号文件和其他有关文件规定，单位或公民购买房屋， 必须到当地房管机关办理产权过户手续。房屋买卖中的遗留问题可按下列原则处理：
（一）公民之间买卖房屋、买卖双方自愿，并立有契约， 买方已交付了房屋价款，并实际使用和管理了房屋， 又没有其它违法行为和纠纷，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效， 准予补办房产过户手续。过去以房抵了债的，原则上视为有效。
（二）出卖数人共有房屋， 须提交全体共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。 过去部分共有人未取得其他共有人同意，出售了共有房屋，买方当时不知情的， 一般应视为买卖关系有效；部份共有人出卖共有房产，其他共有人明知而不反对，现在提出异议的，应视为买卖关系有效。
（三）对非法出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。
（四）机关、团体、部队、 企事业单位未经县以上人民政府批准、购买或变相购买私房的， 在国务院一九八三年十二月十七日国发〔1983〕194号文件（《城市私有房屋管理条例》）下达前，买卖双方确系自愿，并立有契约， 买方已交清了房价款并长期使用和管理了房屋，又无其他违法行为的， 可允许买方向县以上人民政府申请补办批准手续，一般承认其买卖关系有效。 在《城市私有房屋管理条例》下达后，未经县以上人民政府批准， 购买或变相购买私房的， 应按四川省人民政府《四川省城镇私有房屋管理实施办法》（川府发〔1986〕146号文）第十八条规定， 房屋由当地房管机关接管，产权归国家所有。
十二、关于对宗教、庙宇房产产权的认定
根据中共中央、 国务院中发〔1980〕22号和国发〔1980〕188号文件精神，对宗教、庙宇等房屋产权的处理原则是：
（一）外国教会在中国的房地产， 随着宗教爱国运动的发展已转移为中国教会所有；佛教、 道教的庙观及所属房产为社会所有；带有家庙性质的小尼庵为私人所有； 伊斯兰教的清真寺及所属房屋为信教群众集体所有。
（二）对属于宗教团体的房产已收归国家的， 应将房产全部退还给宗教团体；无法退还原房的，应折价付款。
（三）“文革”期间被占用的教堂、寺庙、道观及其附属房屋，应退还各教使用。如宗教团体不需要收回自用者， 占用单位和个人自占用之日起付给租金；原房被拆除或改建者，应折价付款。
（四）在城镇中的会馆、佛堂、祠堂的房产， 除个别确系私人出资修建或购买的产权归私人外，其余均属集体财产、 产权归其团体所有。
十三、关于其他有关房屋产权问题的处理
（一）对私人建房的产权认定
1．凡经当地城建、规划部门批准建造的房屋，应承认其产权，并发给房屋所有权证。
2．虽经城建、规划部门批准， 但依附于房管部门直管公房搭接而未经房管部门同意的自建房，原则上不承认其所有权。
3．凡未经当地城建、规划部门批准私自修建的房屋， 或虽经城建、规划部门批准而未按规定乱建的房屋，凡影响交通、 消防、市容和邻里关系的建章建筑，一律不承认其产权；但对不影响交通、消防、市容和邻里关系，而且已修建多年的房屋， 本人又确需房屋居住的，应与规划管理（城建）部门协商，酌情承认其产权。
（二）对“文革”前主动捐献给国家的房产， 一般不再退还，其房屋产权归国家所有。
（三）对死绝户房产的处理。 根据《继承法》的精神和有关规定，对无人继承又无受遗赠的房产，应由房管部门接管， 归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归其集体所有制组织所有。过去， 县以上人民政府或人民法院根据国家和省的有关规定，对房屋产权作过处理决定或判决的，原则上维持不变。